Coastal Properties in Nicaragua – Legal Tips

Coastal Properties in Nicaragua – Legal Tips

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Coastal Properties in Nicaragua
File Photo: Del Sur News

Coastal Properties in Nicaragua

Coastal properties in Nicaragua are regulated by Law No. 690, the Law for the Development of Coastal Zones, approved in July 2009. This law regulates the coastal zones of the Pacific Ocean, the Caribbean sea, Lake Nicaragua (or Cocibolca), Lake of Managua or Xolotlan, lagoons, artificial lakes created or acquired by the State of Nicaragua, and the maritime and lacustrine islands with a permanent population.

Except for the rights previously acquired by natural or legal persons, national or foreign, the State of Nicaragua owns the coastal zones mentioned in the previous paragraph, which are administered by the Municipal Governments or by the Regional Independent Councils on the Caribbean Coast. The law defines coastal areas as those of public and restricted use. For example, public coastal maritime areas are those between low tide and high tide, plus fifty meters from the average maximum tide mark to the mainland. Restricted coastal areas are defined as those located on the mainland within 200 meters from the point where the coastal maritime public use area ends.

Restricted coastal areas are of particular interest to investors, as Municipal Governments and Autonomous Regional Councils are empowered to grant concessions on them. The concession period is of 20 years, which can be renewed upon request. In special cases, for large tourism projects, the concession period can be of up to 59 years. Concessions are obtained by filing an application with municipal or regional authorities and fulfilling requirements. Once a concession is granted, an annual fee must be paid to the municipalities or Regional Councils in order to maintain the concession in force. The annual fee amount varies according to the concession, and is determined by the Council of each municipality or by the Regional Councils.

Nicaraguan natural and legal persons, or foreigners residing in Nicaragua, may apply for concessions. Concessions may be for private use, for a particular use, shelter or recreation, or for commercial or tourist use.

It is important to bear in mind that the right to a concession may be lost if abandoned for a period of one year. Likewise, it should be taken into account that a concession can only be assigned with the express authorization of the Municipal Governments or the Regional Autonomous Councils, as otherwise the assignment is considered non-existent.

Ricardo Bendaña
Partner, Consortium Legal – San Juan del Sur

Coastal Properties in Nicaragua

Propiedades Costeras en Nicaragua

Las propiedades costeras en Nicaragua están reguladas por la Ley No. 690, Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras, aprobada en julio de 2009. Dicha Ley regula las zonas costeras del Pacífico, el Caribe, el Lago de Nicaragua o Cocibolca, el Lago de Managua o Xolotlán, lagunas, lagos artificiales creados o adquiridos por el Estado de Nicaragua y las islas marítimas y lacustres con población permanente.

Excepto por los derechos previamente adquiridos por personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, al Estado pertenecen las zonas costeras que se mencionan en el párrafo anterior, las que son administradas por los Gobiernos Municipales o por los Consejos Regionales Autónomos en la Costa Caribe. La Ley define en qué consisten las zonas costeras de uso público y de uso restringido. Así, por ejemplo, las zonas costeras marítimas de uso público son aquellas entre la bajamar y la pleamar, más cincuenta metros de la marca de marea máxima promedio hacia tierra firme. Las zonas costeras de uso restringido se definen como aquellas situadas desde donde termina la zona costera marítima de uso público más doscientos metros hacia tierra firme.
Las zonas costeras de uso restringido son las de especial interés para los inversionistas, ya que los Gobiernos Municipales y los Consejos Regionales Autónomos están facultados para otorgar concesiones sobre las mismas. El período de concesión es de 20 años, el que puede ser renovado a solicitud del interesado. En casos especiales, cuando se trata de proyectos turísticos que así lo ameriten, el período de concesión puede ser de hasta de 59 años. Las concesiones se obtienen por medio de una solicitud que se presenta ante las autoridades municipales o regionales. Una vez que se ha recibido una concesión, se debe pagar un canon anual a los municipios o Consejos Regionales para mantenerla en vigencia. El monto del canon anual varía según la concesión, y lo determina el Concejo de cada municipio o los Consejos Regionales.

Las personas naturales y jurídicas nacionales, o extranjeros residentes en Nicaragua pueden solicitar concesiones. Las concesiones pueden ser para uso privado con fines de uso, habitación o recreación, o para uso comercial o turístico.

Es importante tener en cuenta que una de las causas de extinción de una concesión es por el abandono de la misma durante el término de un año. Así mismo, se debe tener en cuenta que una concesión únicamente puede ser cedida con autorización expresa de los Gobiernos Municipales o de los Consejos Regionales Autónomos, ya que de lo contrario la cesión es considerada nula.

Ricardo Bendaña
Socio
Consortium Legal – San Juan del Sur

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